Vuosi sitten taloyhtiössä pelättiin konkurssia – nyt asukkaat palaavat putkiremontoituihin asuntoihinsa

Helmikuussa Vantaan Havukoskella, Asunto Oy Lehmipolku 1:ssä, alkoi putkiremontti, jonka käynnistymistä edelsi vaiheikas ja pitkä prosessi, jossa pahimmillaan pelättiin taloyhtiön konkurssia. Kesäkuun alussa, vain reilu puoli vuotta urakkasopimuksen solmimisen jälkeen, asukkaat ovat alkaneet palata remontoituihin koteihinsa, ja taloyhtiön tulevaisuus näyttää valoisalta.

Joulukuussa 2022 Asunto Oy Lehmipolku 1:n hallituksen puheenjohtaja ja asukas Piritta Ruutikainen sai isännöitsijä Nina Maukkoselta kuulla pankkien näkemyksen taloyhtiön hankesuunnitelman mukaisten remonttien rahoittamisesta: kiinteistön vakuusarvo ei riitä. Seitsemästä pankista vain yksi antoi tarjouksen 100 000 euron lainasta remontin toteutussuunnitelmaa varten.

Seurasi kuukausien piina, jossa taloyhtiön hallitus ja isännöitsijä käänsivät kaikki kivet. Ruutikainen pelkäsi, että kohta hänellä on laina mutta ei asuntoa. Ratkaisu löytyi, kun taloyhtiö päätti hankesuunnitelmaa laatineen konsulttiyhtiön neuvosta jättää julkisivun, vesikaton, hissin ja yhteisten tilojen remontit myöhemmäksi, tehdä ensin pelkän putkiremontin ja toteuttaa sen ns. kvr-urakkana. Kvr tarkoittaa kokonaisvastuurakentamisen mallia, jossa urakoitsija ottaa vastuun sekä remontin suunnittelusta että toteutuksesta ja antaa kokonaisuudelle kiinteän hinnan.

Remontin laajuus riittävä

Alkuperäinen 3,4 miljoonan hankesuunnitelma kutistettiin putkiremontiksi, jonka kokonaismääräraha oli 1,74 miljoonaa. Taloyhtiön omasta pankista myönnettiin 1,5 miljoonan euron laina, ja loppuosa katettiin osakkaiden kertasuorituksilla. Kvr-urakan kiinteä hinta vähensi pankkien riskiä. Kilpailutuksen jälkeen urakoitsijaksi valittiin Remonttipartio, jonka kanssa tehtiin sopimus marraskuun lopussa 2023. Projektipäällikkö Veikka Koskela Remonttipartiosta kertoo, että remontti on sujunut budjetin ja aikataulun mukaisesti:

 – Kesäkuun alussa meillä oli kaikki asuntojen kylpyhuoneiden laatoitustyöt pääosin valmistuneet. Asunnoista puoleen on jo päässyt asukkaat muuttamaan takaisin.

Myös Ruutikainen ja Maukkonen vahvistavat, että yllätyksiä ei ole tullut:

 – Yksi sähköliittymä piti uusia, joka ei sisältynyt urakkaan. Rahat riittivät, eikä isännöitsijälle ole kantautunut mitään valituksia osakkailta, Maukkonen kertoo.

Remontin laajuus suunniteltiin yhteistyössä urakoitsijan kanssa siten, että budjetti pysyisi 1,5 miljoonassa, joka oli pankkien näkemys maksimi budjetista. Urakkaan sisällytettiin ensisijaisesti sellaiset työt, jotka aiheuttaisivat asumisen haitan. Paikat, jotka rikkoutuessaan eivät aiheuta vesivahinkoa, voitiin jättää urakan ulkopuolelle. Remontin laajuus on koettu riittäväksi.

 – Ihmiset taloyhtiössä ovat olleet ymmärtäväisiä, että remontin sisältöä karsittiin, ja olleet tyytyväisiä, että remonttia lähdettiin tekemään. On toki myös harmittanut, ettei kaikkea voitu heti saada, Ruutikainen kertoo.

Yhtiön asukkaissa on ollut normaalia putkiremontin aikana nähtävää liikehdintää. Ruutikainen kertoo, että yksi asunto on myyty remontin aikana ja vuokralaisia on muuttanut pois. Muutama jo valmistunut vuokra-asunto on vielä tyhjillään. Remontin rahoituksessa sijoittajaosakkailla oli iso merkitys, kun osakkailta lähdettiin maksutapakyselyllä tiedustelemaan mahdollisuutta maksaa remontti etukäteen. Näin saatiin kasaan 260 000 euroa.

 – Itse maksoin oman osuuteni etukäteen, ja olen ollut tyytyväinen. Oma laina oli taloudellisesti edullisempi ratkaisu, Ruutikainen toteaa.

Helpottuneina kohti tulevia remontteja

Vietettyään remonttia edeltäneiden kauhukokemusten aikaan unettomia öitä Ruutikainen huokaa, että nyt tulevaisuus näyttää hyvältä ja tunnelma taloyhtiössä on helpottunut:

 – Oletamme, että konkurssi ei enää uhkaa. Itselläni on kiva fiilis, että oma taloyhtiöni tällä seudulla on nyt se, jossa putkiremontti on tehty.

Ruutikainen on itsekin ammatiltaan isännöitsijä ja kertoo kokemuksen olleen opettavainen ja mielenkiintoinen:

 – Olen ollut saamaan aikaan puheenjohtajana myös toisessa vastaavassa taloyhtiössä, jossa putkiremontti on ollut samassa vaiheessa, ja voinut vertailla, miten kvr-urakka eroaa tavanomaisemmasta kokonaishintaisesta kilpailu-urakasta. Molemmat hankkeet ovat edenneet hyvin. Kvr-urakassa toki yllätyksiä on ollut vähemmän.

Nina Maukkonen on toiminut isännöintialalla pian 34 vuotta, ja Lehmipolku 1:n kohdalla hän kohtasi ensimmäistä kertaa tilanteen, jossa korjauslainaa ei myönnetty. Hän toteaa, että kun urakoitsija on mukana suunnittelussa, löydetään parempia ratkaisuja:

 – Kun ne, jotka työn oikeasti toteuttavat, ovat mukana suunnittelussa, on lopputulos paremmin juuri siihen kohteeseen sopiva. Tässäkin raha ratkaisi, mitä kannattaa tehdä ja miten.

Projektipäällikkö Veikka Koskelaa lopputulos ei yllätä:

 –  Kvr-malli osoitti tässäkin kohteessa ylivoimaisuutensa. Kun urakoitsijalla on vastuu suunnittelusta, taloyhtiö saa laadukkaan putkiremontin edullisesti, ja urakoitsija pystyy omalla tekemisellään varmistamaan, että toteutus on tehokas.

Yksi urakan tavoitteista oli, että kiinteistön vakuusarvo nousee ja sen myötä tulevien remonttien rahoitus on helpompaa.

 – Jokainen urakka on aina oma punnerruksensa, eikä tämä nyt tähän jää.  Seuraavaksi ovat vuorossa hissi ja katto, Maukkonen kertoo.