Vantaalainen taloyhtiö ajautui kriisiin – ratkaisun toi KVR-urakan kiinteä hintalappu

Taloyhtiöiden korjausurakoiden rahoitushaasteet yleistyvät jopa pääkaupunkiseudulla. Kokonaiset kerrostaloalueet ovat perusparannusten tarpeessa, ja urakoiden lykkääminen on riski kiinteistöjen arvolle. Taloyhtiö Vantaan Havukoskella ei saanut rahoitusta hankkeilleen, kunnes pitkällisten vaiheiden jälkeen urakat päätettiin jaksottaa ja putkiremontti toteuttaa KVR-urakkana.

Vakuusarvot eivät riittäneet, hallitus pelkäsi jopa konkurssia 

Piritta Ruutikainen on asunut Lehmipolku 1:ssä vuodesta 2016 ja toiminut vuosia hallituksen puheenjohtajana. Vuonna 2020 yhtiön hallitus ryhtyi kartoittamaan korjaustarpeita, kunnes yhdessä NM Isännöinnin isännöitsijä Nina Maukkosen kanssa todettiin, että v. 1977 rakennetussa kiinteistössä saneerauskohteita oli niin paljon, että tarvittiin projektinjohtaja. 

Vuoden 2022 lopulla hankesuunnitelma oli valmis. Kustannusarvio oli 3,4 miljoonaa ja sisälsi linjasaneerauksen, julkisivun, vesikaton, hissin ja yhteisten tilojen remontin. Sen jälkeen alkoivat ongelmat: lainatarjouksia 100 000 euron toteutussuunnittelua varten ei saatu lainkaan. Pankkien kanta oli, että kiinteistön vakuusarvo ei riitä hankesuunnitelman korjausten toteuttamiseen.  

“Iski pala kurkkuun. Tässäkö meni omaisuuteni? Ajaudummeko konkurssiin, ja jäävätkö velat minun ja muiden osakkaiden maksettaviksi?” Ruutikainen muistelee tuntojaan. 

Myös isännöitsijä Maukkonen oli tyrmistynyt: 

“Olen ollut alalla 33 vuotta, eikä koskaan ollut tullut tällaista tilannetta vastaan, että pääkaupunkiseudulla taloyhtiö ei saa rahoitusta. Sehän tarkoittaa katastrofia.” 

Hinta-arviot eivät vakuuttaneet, tarvittiin urakan todellinen hintalappu  

Hallitus oli pattitilanteessa. Konsulttitoimisto Eerika Consulting Oy:n projektipäällikkö Kari Kemppainen ehdotti, että toteutetaan ensin pelkkä putkiremontti ja valitaan toteutustavaksi ns. KVR-urakka eli kokonaisvastuurakentamisen malli.  

Syksyn 2023 neuvottelujen perusteella urakoitsijaksi valittiin Remonttipartio, joka on yli 160 putkiremontin kokemuksellaan yksi Suomen kokeneimpia putkiremonttiyhtiötä. Urakkasopimuksen hinnaksi tuli 1,52 miljoonaa. Suunnittelu aloitettiin marraskuussa, ja valmista tulee kesään mennessä. Remonttipartion myyntijohtaja Jaakko Hartikainen kertoo, että KVR-mallissa urakoitsija ottaa vastuun sekä remontin suunnittelusta että toteutuksesta ja antaa kokonaisuudelle kiinteän hinnan. 

“Hankesuunnitelmassa hinnat ovat arvioita, todellinen hintalappu oli nyt tärkein. KVR-urakka oli ainoa mahdollisuus saada toteutusurakan kustannukset selville”, isännöitsijä Maukkonen toteaa. 

Myös Kari Kemppainen todisti ensimmäistä kertaa yli 20-vuotisella putkiremonttiurallaan tilannetta, jossa taloyhtiö ei saanut lainaa.  

“Tässä tilanteessa KVR-urakka oli minusta hyvä vaihtoehto. Oli järkevää kysyä urakoitsijalta, miten remontti saadaan toteutettua mahdollisimman edullisesti”, Kemppainen kertoo. 

Ei paisuttamalla vaan priorisoimalla 

Remonttipartion Hartikainen kyseenalaistaa toimintamallin, jossa eri korjaushankkeet toteutetaan samassa urakassa: 

“Jokaisella korjaushankkeella on omat erikoisosaajansa, eikä hankkeita niputtamalla saada etua. Se ei ole hyvää taloudenpitoa, koska kustannukset paisuvat.” 

Lehmipolun urakassa priorisoidaan työt, jotka aiheuttaisivat asumisen haitan. Osat, jotka rikkoutuessaan eivät aiheuta vesivahinkoa, voitiin jättää urakan ulkopuolelle. Urakkaan sisältyy uudet käyttövesi- ja viemäriputket, asuntojen märkätilojen sekä saunaosaston remontointi ja sähköliittymien sekä teleyhteyksien uusiminen.  

Raskas ja pitkä prosessi hioi Ruutikaisesta ja Maukkosesta tiiviin parivaljakon, ja tapahtumien muistelu saa vedet kihoamaan silmiin: 

“Olen helpottunut hallituksen puolesta. Ei tarvinnut opetella, miten yhtiön hallittu alasajo ja konkurssi tehdään. Hallituksen, suunnittelutoimiston ja urakoitsijan kanssa oli hyvä yhteystyö”, Maukkonen kertoo. 

Ruutikainen kiittelee myös hallituskumppaneitaan: 

“En olisi ikinä uskonut, että joudun pelkäämään menettäväni omaisuuteni. Onneksi meillä oli järkevä hallitus, joka ymmärsi, että oli tehtävä ratkaisuja, koska on meidän vastuullamme pitää yhtiö pystyssä.”